Wir verfolgen regelmäßig die aktuelle Rechtsprechung des für gewerbliche Mietverträge zuständigen 12.Zivilsenats des Bundesgerichtshofes. Von Interesse sind dabei folgende neuere Entwicklungen auf diesem Rechtsgebiet:
1. Besteht ein Schadensersatzanspruch bei Rauchverbot in Gaststätten?
Im Urteil des 12. Senats v. 13.Juli 2011 klagte die Pächterin einer Gaststätte gegen die Verpächterin auf Schadensersatz, weil als Folge des gesetzlichen Rauchverbots in Rheinland-Pfalz die Umsätze der Gaststätte zurückgegangen waren. Die Verpächterin hatte sich außerdem geweigert, Umbaumaßnahmen zur Schaffung eines Raucherbereichs durchzuführen. Besondere vertragliche Vereinbarungen zu diesem Thema gab es nicht.
Im Ergebnis hat der BGH einen Schadensersatzanspruch abgelehnt.
Diese Entscheidung wird wie folgt begründet:
Das Rauchverbot in Rheinland-Pfalz führt nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes i.S. v. §§ 581 ff. BGB. Das entsprechende Nichtrauchergesetz stellt nur auf die Nutzung der Gaststätte ab und nicht auf die konkreten baulichen Räume. Das Rauchverbot ist vergleichbar mit einer nachträglichen Änderung der Sperrzeiten bei Gaststätten. Auch hierfür trägt der Pächter allein das wirtschaftliche Risiko, nicht der Verpächter. Der Verpächter muß auch nicht im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht bauliche Veränderungen für Raucherräume vornehmen. Diese Feststellung begündet der BGH damit, dass der Umsatzrückgang nicht durch die Beschaffenheit der Räume verursacht wurde, sondern durch eine Gebrauchsbeschränkung in Folge einer Gesetzesänderung. Diese Risiko sei typischerweise vom Pächter zu tragen.
2. Fristlose Kündigung eines Pachtvertrages durch den Mieter
In seinem Urteil v. 15.9.2010 hat der 12. Senat des BGH für den Mieter eines "Wellness-und
Seminarhauses" ein Recht zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung nach § 543 Abs.1 BGB
anerkannt, wenn der Vermieter gegegnüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen
aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen.
3. Keine Ausschlußfrist für die Abrechnung von Nebenkosten bei gewerblichen Mietverträgen
In seiner Entscheidung v. 27.1.2010 hat der 12. Senat des BGH festgestellt, daß der Vermieter von
Geschäftsräumen zur Abrechnung über Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist dann
verpflichtet ist, wenn der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat. Fehlt eine entsprechende vertragliche
Vereinbarung, ist die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende
des Abrechnungszeitraums zu erteilen. Daraus folgt allerdings nur, daß der Mieter ab diesem
Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren
Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr leisten muß. Ein Ausschluß von
Nachforderungen, wie er für Wohnraummieten gilt, ist damit nicht verbunden.
Rechtsanwalt Nils Michel
